معاناة الفقراء تفاقم أزمة الإسكان في جمهورية التشيك
MARTIN DIVISEK
تتسرب التداعيات من أزمة الإسكان في البلاد إلى جميع جوانب المجتمع، ما يؤثر بشكل غير متناسب على ذوي الدخل المنخفض.
وقد تؤدي جائحة الفيروس التاجي إلى القضاء على الوظائف، وتدمير الشركات والاقتصادات، ويبدو أنه لا حول له ولا قوة لوقف مسيرة أسعار المنازل في جمهورية التشيك.
وبشكل عام، مدفوعة بالمال الرخيص أو العرض المحدود، اعتماداً على من تسأل، تمر سوق الإسكان بحالة أزمة تؤثر على التركيبة السكانية والصحة والبيئة، ولدرجة أنه حتى عندما طارد الوباء الاقتصاد، ارتفعت الأسعار بمعدلات قياسية.
إنه فخ يؤثر بشكل خاص على الشباب وذوي الدخل المنخفض، حيث إن النقص في الإسكان الميسور التكلفة يمنعهم من التسلق إلى سلم الإسكان. ببساطة، أصبحت أسعار المساكن بعدية جداً عن الدخل المادي.
في الأثناء، واجه التشيكيون الذين يسعون لشراء شقة متوسطة الحجم مساحتها 70 متراً مربعاً دفع أكثر من 11 ضعفاً لراتبهم السنوي في عام 2019، أي أكثر من نظرائهم في أي دولة أوروبية أخرى. هذا ترتيب استمتعوا به للعام الرابع على التوالي. في العاصمة براغ، ارتفع متوسط سعر المتر المربع إلى 3395 يورو العام الماضي، وهو أعلى بكثير من نظيراتها الإقليمية مثل بودابست وبراتيسلافا.
في سبتمبر، بلغت تكلفة الشقة الجديدة في العاصمة 8.45 مليون كرونة (حوالي 320 ألف يورو)، وفقاً لمعهد براغ للتخطيط والتنمية (IPR Prague). وقالت هيئة التخطيط المكاني الممولة من المدينة إن هذا المعدل أعلى بنحو مليون كرونة عن عام 2019، مشيرة إلى أن “الأسعار لم تنخفض على الرغم من الوباء”.
يقول مارتن لوكس، الذي يرأس قسم الاقتصاد الاجتماعي للإسكان في الأكاديمية التشيكية للعلوم، إن جائحة COVID-19 كان لها تأثير معاكس، مع ارتفاع الطلب المتزايد بالفعل. كان التأثير واضحاً لدرجة أنه حتى مع توقف الاقتصاد خلال فترة الإغلاق في الربع الثاني من عام 2020، ارتفع متوسط سعر المنزل بنسبة 3.5 في المائة، مسجلاً رقماً قياسياً جديداً لمدة 12 عاماً.
إغاثة الإمدادات؟
يصر البعض على أن تعزيز العرض سيساعد في إبطاء ارتفاع الأسعار، ويأملون أن يكون التخفيف في الطريق من خلال التخلص من الروتين الذي يحد من التنمية. قد تكون الحكومة على وشك فتح الباب على مصراعيه بقانون بناء جديد.
عادة ما يتم إلقاء اللوم على عملية الحصول على تصريح لبناء مساكن جديدة في الأزمة. إن مطالب البيروقراطية تجعل النظام التشيكي من أكثر الأنظمة المرهقة في العالم. وفقاً للبنك الدولي، تحتل جمهورية التشيك المرتبة 156 في العالم لسهولة الحصول على تصريح إشادة بناء، وينص التشريع الحالي على أن الأمر يجب أن يستغرق 246 يوماً، لكن المطورين العقاريين يدعون أن العملية تستغرق عادةً ما يقرب من خمس سنوات أو أكثر.
لا عجب إذن، أنه بالكاد يمر أسبوع دون صوت من صناعة التنمية يلقي باللوم في الأزمة على هذه اللوائح التي تؤخر بناء الشقق الجديدة التي تمس الحاجة إليها.
يقول Ondrej Bohac مدير IPR Prague في بيان: “وفقاً للتحليل، شهدنا ازدهاراً في مجال البناء في السنوات العشر الماضية، وهذا بالطبع خبر سار. مع ذلك، فإن أسعار الشقق لم تنخفض، ويجب على الناس الادخار لمدة 12 عاماً في المتوسط لمجرد شراء شقة. هذا هو السبب في أننا بحاجة ماسة إلى قانون بناء جديد، لتسهيل الإسكان الميسور وتسريع عملية البناء في المستقبل.
ومع ذلك، قد تكون زيادة العرض في بعض الوقت حتى الآن. وظل مشروع القانون عالقا في البرلمان منذ بداية العام وسط عاصفة من الانتقادات.
يقول النقاد إن مشروع القانون ربما تم وضعه أيضاً من قبل صناع التنمية لجميع أشكال الحماية البيئية وغيرها من أنواع الحماية، ويشكو آخرون من أن التشريع المقترح يسعى إلى جعل العملية مركزية تحت سلطة الحكومة الوطنية.
يقول آدم زابرانسكي، عضو مجلس مدينة براغ من حزب القراصنة المعارض الذي يشرف على المساكن في العاصمة: “إن القانون يسعى إلى تجريد سلطات المدن من سلطة الإشراف على جوانب مهمة من التخطيط”. ووصف المشروع بأنه “كارثة” بالنسبة لبراغ، وقال “قد يتم بناء المزيد من الشقق الجديدة، لكن من دون أي رأي للمدن التي تعرف احتياجاتها الخاصة.”
الطلب مدفوع
ومع ذلك، يقول العديد من الخبراء أن النقص في المساكن المدفوعة بالبيروقراطية هي قصة مفرطة في التبسيط، يتم بثها إلى حد كبير من قبل صناع التنمية.
يقول لوكس: “إن مستوى السكن للفرد في جمهورية التشيك مماثل لمستوى أي دولة من دول الاتحاد الأوروبي” و”الأسعار هي المشكلة. ليس لدينا أزمة سكن ولكن أزمة القدرة على تحمل التكاليف، وعندما يكون لدينا طفرة مثلما شهدنا خلال السنوات العديدة الماضية، فإن ذلك يخلق “نقصاً” متصوراً”.
ويوافقه الرأي زابرانسكي قائلاً: بصراحة إن زيادة عدد المنازل لن يحل الأزمة.
يوافق لوكس على أنه طلب جامح، وليس كافياً، في مقعد القيادة. وبالتالي فهو اتجاه يقوده المستثمرون الذين يشترون للاستفادة من ارتفاع الأسعار، ويدعمه الرهون العقارية الرخيصة والتنظيم المحدود والضرائب المنخفضة على ملكية العقارات.
مرة أخرى، على الرغم من الوباء والإحصاءات التي تظهر تضاؤل ثقة الأسرة، فإن جمهورية التشيك في طريقها لرؤية سنة قياسية لقروض الرهن العقاري الجديدة. يأتي ذلك حيث من المقرر أن ينخفض متوسط سعر الفائدة إلى ما دون مستوى 2 في المائة. كان البنك المركزي يحذر منذ بعض الوقت من أن البنوك تتحمل الكثير من المخاطر لأنها ترمي الأموال على المقترضين، ولكن في العام الماضي مُنع من فرض قيود.
يشكو زابرانسكي من أن براغ لا تستطيع مطالبة المطورين بتخصيص نسبة من المشاريع للإسكان الميسور التكلفة، وأنه لا توجد سياسة إسكان اجتماعي على المستوى الوطني. يلاحظ لوكس أن ضريبة الممتلكات منخفضة للغاية وتنتقد الإلغاء الأخير لرسوم الدمغة.
تدعم الشهية المستمرة خلال فيروس كورونا فكرة أن المستثمرين إلى حد كبير، وليس مشتريي المنازل، فهم من يستفيدون من هذه الظروف. وتُظهر البيانات أن المستثمرين أصبحوا الآن مسؤولين عن أكثر من 50 في المائة من جميع مشتريات الشقق في براغ، وليس هناك ما يشير إلى أن حماسهم سينضب.
أظهر مسح لشركات التطوير، نُشر في أكتوبر/تشرين الأول، أنهم لم يروا أي انخفاض في الطلب في النصف الأول من العام. على الرغم من الموجة الثانية من الجائحة والارتفاع المستمر في الأسعار، يضيفون أنهم يتوقعون أن ينهي الطلب العام أعلى مما كان عليه في عام 2019، مع توقع تسارع آخر للعام المقبل.
يقول لوكس: “يبدو أنه حل سهل لبناء المزيد من المساكن، لكنني أعتقد أنه حتى لو بنيت خمسة أضعاف المساكن في براغ، فلن يساعد ذلك”. “سوف يستحوذ المستثمرون ببساطة على الجزء الأكبر من هذه العقارات، وسيخسر أولئك الذين يسعون للحصول على منزل”.
في الواقع، تأتي الزيادات القوية في الأسعار التي يتم تسجيلها على الرغم من حقيقة أن بناء شقق جديدة مكثف الآن أكثر مما كان عليه منذ عقد من الزمان. أفاد IPR Prague أنه تم بناء ما يقرب من 14500 شقة جديدة في سبتمبر. كان عدد الشقق البالغ عددها 4800 شقة متاحة للشراء في ذلك الوقت هو أكبر عدد معروض منذ عام 2011.
الآثار الجانبية
إن تداعيات هذه الأزمة تتسرب إلى جميع أركان المجتمع. يلعب نقص المساكن دوراً حيوياً في تغيير الطريقة التي يعيش بها الناس وتقييد خياراتهم، كما يحذر الجمعيات الخيرية للإسكان.
ومثل الوباء وعمليات الإغلاق المصاحبة له، فإن أزمة الإسكان تؤثر بشكل غير متناسب على ذوي الدخل المنخفض.
يوجد في براغ أكثر من 2000 شخص بلا مأوى في الشوارع وعشرات الآلاف يدفعون أكثر من 50 في المائة من دخلهم على المساكن – معظمها منخفض الجودة وغير آمن في بيوت الشباب وما شابه ذلك. القضايا التي يثيرها هذا متعددة.
يقول زابرانسكي “هناك العديد من العائلات في مساكن دون المستوى وهذه بيئات غير صحية للأطفال”. “بدأنا نرى قضايا تتعلق بالتعليم والصحة، والعنف المنزلي أكثر انتشاراً أيضاً.”
الأشخاص الأصغر سناً الذين يحاولون القفز على سلم الإسكان هم مجموعة أخرى متأثرة بشدة، وإلى جانب الأسر ذات الدخل المنخفض، فإنهم مقيدون بتأجير أو الانتقال إلى مواقع أرخص خارج براغ ويضطرون إلى الانتقال إلى المدينة. وهذا يخلق مشاكل خطيرة حول النقل والبنية التحتية والبيئة، ويترك أزمة الإسكان تثقل كاهل المالية العامة.
على نطاق أوسع، تهدد أزمة الإسكان أيضاً التنمية الاقتصادية في تشيكيا، كما تقترح منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية. براغ هي محرك الاقتصاد، وتستضيف على وجه الخصوص العديد من القطاعات ذات القيمة المضافة الأعلى التي يقول العديد من الاقتصاديين إن البلاد بحاجة ماسة إلى تطويرها. ومع ذلك، قد يتوجه المديرون والمهنيون والفنيون الشباب إلى مكان آخر إذا لم يتمكنوا من تحمل تكاليف العيش في المدينة بشكل مريح.
لوكس، مع ذلك، ليس متفائلاً بأن الوضع سيتحسن في أي وقت قريب. وبدلاً من ذلك، يتوقع أن تشهد أسواق الإسكان الأوروبية تغييراً جوهرياً. وقال: “إذا استمرت هذه الاتجاهات، فسيتعين على العديد من الناس في أوروبا التخلي عن أحلامهم في أن يصبحوا مالكي منازل”. “بالنسبة للعديد من الأشخاص متوسطي الدخل، فإن الإمكانية الوحيدة للعيش في المراكز الحضرية الكبرى في المستقبل هي أن تصبح مستأجراً.”
